Брокерите на недвижими имоти в София наброяват над 1500 регистрирани агенции и хиляди индивидуални брокери, създавайки изключително конкурентен пазар, който за съжаление често води до нелоялни практики. Една от най-разпространените измами включва предлагането на несъществуващи имоти, което подвежда потенциалните клиенти и губи ценното им време. Освен това, много брокери таксуват комисиона между 50% и 100% от наемната цена и от наемателите, и от наемодателите, създавайки сериозна финансова тежест за всички участници.
Липсата на регулация на пазара на недвижими имоти допринесе за възраждането на подобни нечестни практики, особено с възстановяването на пазара след кризата. Всъщност, много брокери предпочитат да работят без формални договори, което води до подвеждаща информация и непоемане на отговорност. Тенденцията за фалшиви обяви за наем се увеличава, като често традиционните агенции използват привлекателни цени и нереалистични снимки, за да примамят клиентите.
Време е да се запознаем с тези порочни практики и да научим как да се предпазим от тях. В тази статия разкриваме най-разпространените измами на пазара на недвижими имоти в България и ви предоставяме конкретни стъпки за защита. Независимо дали купувате, продавате, отдавате или наемате имот, познаването на тези тактики е първата стъпка към избягването им.
Как се стигна до порочните практики в имотния сектор
Българският пазар на недвижими имоти се разви стремително през последните две десетилетия, но за съжаление растежът не беше придружен от адекватна регулаторна рамка. Тази законодателна празнина създаде плодородна почва за развитието на редица порочни практики, които днес тормозят както купувачи и продавачи, така и почтените брокери. Нека разгледаме основните фактори, довели до сегашната ситуация.
- Липса на регулация и контрол
Въпросът за регулиране на брокерската професия се обсъжда от близо 20 години, но до момента държавата не е проявила сериозен интерес към темата. Последният законопроект за посредническите услуги при сделките с недвижими имоти е от ноември 2023 г., но така и не достигна до разглеждане в Народното събрание. Тази продължителна липса на законодателна рамка създаде ситуация, в която практически всеки може да се нарече “брокер”.
Изискванията към брокерите в България са почти нулеви – те не са длъжни да преминават през каквито и да било образователни или професионални квалификации, за да започнат работа. В момента всеки с мобилен телефон и лаптоп може да регистрира агенция, без какъвто и да е контрол върху качеството на предлаганата услуга. Това води до:
- Влошаване на професионалните стандарти
- Засилване на посредствеността и професионалната некомпетентност
- Невъзможност за клиентите да разпознаят квалифицираните посредници
- Подкопаване на доверието в целия сектор
Липсата на единен регистър, в който клиентите да могат да проверят дали даден брокер има необходимите правомощия, допълнително усложнява ситуацията. Особено тревожен е фактът, че в момента няма ясни правила за това какво трябва да съдържат обявите за имоти или в кои случаи е допустимо брокерът да взема комисиона от двете страни по сделката. Това създава условия за конфликт на интереси и нелоялни практики, които ощетяват потребителите.
- Бърз растеж на пазара и дигитализация
Пазарът на недвижими имоти в България претърпя бързо развитие през последните години, което създаде допълнителни предизвикателства пред регулацията на сектора. Бързият растеж, съчетан с дигитализацията, трансформира начина, по който функционират брокерските услуги.
Пандемията от COVID-19 подейства като катализатор, който принуди този традиционно консервативен бизнес да излезе от зоната си на комфорт и го насочи към дигитализация. Въпреки традиционната консервативност на българския пазар по отношение на онлайн сделките, технологиите започнаха да променят из основи процеса на подбор и покупка на имот.
През последните години станахме свидетели на все по-широко разпространение на виртуални огледи, видео представяния и дори възможности за отдалечено подписване чрез квалифициран електронен подпис. Тази дигитализация има потенциала да направи процеса по-ефективен, но същевременно създава нови предизвикателства. Една от основните трудности е, че дигитализацията протича неравномерно. Някои агенции разполагат с ресурсите да въвеждат иновативни технологични решения, докато други – не. Това създава неравнопоставеност на пазара и допълнително затруднява някои, особено по-малките, играчи.
Интересно е да се отбележи, че имотният бранш е сред най-слабо дигитализираните, което показва, че има огромен потенциал за развитие в тази посока. Според Георги Павлов, дигитализацията ще подобри прозрачността на пазара на недвижими имоти. Той отбелязва, че пазарът на имоти е свързан с много информация от разнообразен вид, като в момента много хора разчитат на това, че тя не е достъпна до всички потребители.
Чрез новите технологии тази информация може да стане лесно достъпна на телефона на всеки потребител, което ще позволи в рамките на по-малко от час да се разбере колко струва даден имот. Освен това, дигитализацията би могла да допринесе за уеднаквяване на цените на сходни или еднакви имоти.
Въпреки очевидните ползи, тази трансформация създава и нови възможности за злоупотреби. Без регулация, технологиите могат да бъдат използвани както за подобряване на услугите, така и за заблуждаване на потребителите.
- Възможности за злоупотреба в онлайн среда
Дигитализацията отвори вратата към нови форми на злоупотреби в имотния сектор, особено в онлайн пространството. Един от най-разпространените примери за нелоялни практики са фалшивите обяви на имотни сайтове, които подвеждат потенциалните купувачи и създават нереалистични очаквания.
Такива обяви често включват фалшиви снимки, нереални цени или дори описания на имоти, които въобще не съществуват. Това води до недоверие на потребителите към целия пазар и затруднения при избора на почтени брокери.
Мнозина от нас са изпитвали разочарованието да бъдат поканени от брокер за оглед на имот, описан с няколко изречения, само за да открият, че апартаментът не отговаря на изискванията или представените снимки. Подобно прахосване на време, енергия и нерви се е превърнало в обичайна практика за българския пазар на недвижими имоти. Липсата на законодателство и начини за ограничаване на фалшиви и подвеждащи обяви е основна причина за аномалиите на наемния пазар.
Най-честите измами от брокери на недвижими имоти
Порочните модели на поведение от страна на неетични брокери се превърнаха в сериозен проблем, който подкопава доверието в целия сектор. Нека разгледаме най-разпространените измами, с които потребителите се сблъскват ежедневно при търсенето или предлагането на жилище.
- Фалшиви обяви и подвеждащи снимки
Фалшивите обяви се превърнаха в ежедневие за българския имотен пазар, особено през последните години. Тези измами не засягат само купувачите – наемателите са също толкова уязвими към такива практики. Фалшивите обяви представляват имотни оферти, които не се предлагат реално на пазара. Независимо дали имотите съществуват или не, те не се продават или отдават под наем към момента на публикуване на обявата. Основната цел на подобни публикации е да генерират голям интерес и да накарат потенциалните клиенти да се свържат с брокера.
Как действат нечестните брокери?
Некоректните брокери използват т.нар. “кукички” – обяви, написани по изключително атрактивен начин, с цел да изпъкнат сред останалите и да привлекат максимално внимание. Такива обяви често се открояват с няколко специфични характеристики:
- Привлекателно ниска цена, несъответстваща на пазарните нива
- Висококачествени снимки на апартаменти, които не съществуват в България или са взети от чужди източници
- Кратки, неясни описания, които позволяват на брокера да довърши историята според желанията на клиента
- Обяви с надписи “Само за частни лица”, “Само за клиенти на агенцията”
- Една и съща оферта, публикувана в няколко различни квартала едновременно
- Имот, който уж се продава и отдава под наем едновременно
След като потенциален клиент се свърже с автора на фалшивата обява, обикновено следва обяснение, че “имотът вече е продаден/отдаден”, но брокерът веднага предлага “алтернативни варианти”. Тези алтернативи рядко отговарят на първоначалните критерии на клиента и често са на значително по-високи цени.
Най-тревожното е, че тази практика се използва с цел събиране на лични данни (име, телефон, имейл) на потенциални клиенти. След това брокерът започва да се обажда многократно, предлагайки различни имоти, като се опитва да превърне подведения потребител в свой клиент.
Опасностите от фалшивите обяви
Последиците от фалшивите обяви могат да бъдат сериозни за купувачите и наемателите. Финансовите рискове са значителни – представете си, че сте спестявали години за мечтания дом, само за да разберете, че обявите, на които сте базирали финансовите си прогнози, са измама. Освен загубата на време и енергия, потребителите могат да претърпят и материални щети.
Нещо повече, фалшивите обяви подкопават доверието в целия сектор и създават негативен образ на брокерите като цяло. Това прави работата на почтените професионалисти по-трудна и ощетява както продавачите, така и купувачите.
- Двойна комисиона и конфликт на интереси
Втората широко разпространена порочна практика в имотния сектор е свързана с комисионите, които брокерите изискват от клиентите си. Към момента в България няма официален регламент за заплащането на брокерите на имоти и често пъти не е ясно кой дължи комисиона – само едната или и двете страни по сделката.
Какво представлява двойната комисиона?
Двойната комисиона се среща в ситуация, когато брокер, нает от продавач на имот, влиза във връзка с купувач и се осъществява сделка. В такъв случай брокерът изисква комисиона и от двете страни, въпреки че първоначално е бил нает само от едната. Тази практика поражда сериозен въпрос – може ли един посредник да защитава едновременно интересите на две страни, които имат противоположни цели в сделката?
Според специалиста Палпурин, потенциалният конфликт на интереси при обслужване на двете страни е очевиден. Брокер Ивайло Скулев споделя мнението, че посредник по сделка, който няма договор за посредничество с другата страна, няма никакво основание да иска комисиона. Според него един брокер не може да защитава едновременно интересите и на двете страни, тъй като те са в естествен конфликт – продавачът иска максимална цена, а купувачът – минимална.
Конфликт на интереси при двойна комисиона
Проблемът с двойната комисиона е особено сериозен, защото създава ситуация, в която брокерът се оказва в конфликт на интереси. Според брокер Георги Палпурин, посредникът няма право да взима никакво отношение по договарянето на дадена сделка, ако обслужва и двете страни. В хипотезата за обслужване на купувач и продавач по една сделка от един брокер, това е невъзможно без да бъде ощетена някоя от страните.
Брокер Дарина Задурян потвърждава, че договор, защитаващ еднакво двете страни, не съществува. Това поставя въпроса за професионалната етика и отговорност на брокерите, които събират двойна комисиона.
Друга неетична практика, свързана с комисионите, е ситуацията, когато потенциален купувач или продавач, решил сам да търси имот чрез обяви, се сдобива принудително с “назначен” брокер. В такива случаи, брокерът, на който другата страна е възложила търсенето или продажбата на имота, изисква от заинтересования по обявата бъдещ контрагент сключване на посреднически договор със задължаване за заплащане на комисиона.
Важно е да се отбележи, че според чл. 51 от Търговския закон търговският посредник има право да получи възнаграждение от двете страни по сделката, но само ако такива са уговорките между страните и е налице изрично съгласие. Никоя страна не е длъжна да ползва посреднически услуги и не може да бъде упражняван натиск върху нея да се съгласи да заплаща комисиона под условие, че в противен случай ще ѝ бъде отказано предоставяне на информация за конкретен обект.
Още нелоялни практики
Разпространена практика е някои брокери да не допускат до сделки клиенти, които работят с друг брокер, защото това би означавало, че няма да вземат комисиона и от двете страни на сделката. Без знанието на собствениците на имота, които искат да продадат или отдадат под наем, се спират потенциални сделки и се изчаква появата на директен клиент, от който може да се вземе втора комисиона за една и съща сделка.
Как да се предпазите?
Защитата от нечестни брокерски практики започва много преди първия оглед на имот. С правилен подход и подготовка можем значително да намалим риска от попадане в капаните на недобросъвестните посредници. Макар че липсата на регулация създава предизвикателства, има инструменти, чрез които всеки купувач, продавач или наемател може да защити интересите си.
- Изисквайте писмен договор с ясни условия
След като сте избрали надежден брокер, следващата стъпка е да настоявате за писмен договор с ясни условия. Никога не предприемайте бързи решения и не подписвайте документи, без да ги прочетете внимателно. Ако е необходимо, потърсете професионален съвет.
Предварителният договор за продажба на имот трябва задължително да бъде писмен. Уредбата на предварителния договор се съдържа в няколко разпоредби на Закона за Задълженията и договорите (ЗЗД). Един от текстовете предвижда, че предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва задължително да се сключи в писмена форма.
Какво трябва да съдържа един добър договор?
В договора трябва да се съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор:
- Данни за страните – пълните имена със съответните данни за адрес, ЕГН и т.н.
- Предмет на договора – имотът трябва да бъде описан подробно, използвайки описанието в нотариалния акт или съответния друг акт за собственост
- Цена – точно и конкретно посочена
- Срок на договора – крайна дата за сключване на окончателния договор
- Права и задължения на купувача и продавача
- Размер на капарото и какво става с тази сума при неизпълнение на която и да е от страните
- Разпределение на разноските за нотариални, държавни и местни такси
Важно е да знаете, че предварителният договор не трябва да се подценява и към него трябва да се пристъпва с внимание като към окончателен договор. Макар и в писмена форма, той се сключва свободно, т.е. не в някаква правно защитена форма.
- Настоявайте за правна проверка на имота
Покупката на имот е значителна инвестиция, която изисква внимателна подготовка и задълбочено проучване, а една от най-важните стъпки в този процес е проверката на правния статут на имота. Тази експертна проверка и оценка на фактите гарантира, че няма да възникнат неприятни изненади след сключването на сделката.
Защо е важна правната проверка?
Извършването на правна проверка може да помогне да се гарантира, че имотът е свободен от каквито и да било правни тежести и че купувачът ще получи пълно право на собственост върху имота, без да произлизат някакви рискове от това. Проверката на имота е от изключително голямо значение, защото може да помогне за предотвратяване на непредвидени правни спорове или финансови загуби от страна на купувача в бъдеще.
Освен това, правната проверка на имот може да помогне на купувача да договори условията на договора за покупка, тъй като всички правни проблеми могат да бъдат идентифицирани и адресирани преди финализиране на сделката.
Какво включва правната проверка?
Има шест основни стъпки, които е необходимо да преминете, за да защитите своите права и интереси при покупка на недвижим имот:
- Проверка за законосъобразността на документите за собственост – Целта е да се установи дали те отговарят на всички законови изисквания. Това включва проверка за автентичността на документа за собственост, дали съдържа всички реквизити, които законът изисква, и дали има детайлно и подробно описание на имота.
- Анализ на историята на имота – Този анализ цели да установи дали след като собственикът е придобил имота не се е разпоредил с него и не се опитва евентуално да извърши повторно прехвърляне. Историята на имота са извършените сделки по прехвърлянето му – от по-старите към по-новите собственици.
- Проверка за вещноправни тежести – Важно е да се уверите, че имотът не е заложен или обременен с дългове, които могат да повлияят негативно на бъдещата му стойност и вашето спокойствие като нов собственик. Ако такива тежести съществуват, трябва да се консултирате с адвокат, който да ви помогне да ги разрешите преди сключване на сделката.
- Проверка за наличие на съдебни производства – По правило, воденето на съдебно дело, касаещо недвижим имот, задължително се вписва в имотния регистър, с цел оповестяването на всички трети лица, че е налице някакъв спор, касаещ този имот.
- Проверка за наличие на ипотеки или възбрани – В Имотния регистър се включват възбраните и ипотеките на недвижимите имоти. Важно да се отбележи е, че върху един имот може да има няколко възбрани като част от тях може да са вдигнати, а други не.
В заключение, българският пазар на недвижими имоти безспорно страда от сериозни регулаторни пропуски, които създават плодородна почва за порочни практики. Фалшивите обяви, двойната комисиона и конфликтът на интереси ежедневно подвеждат множество потенциални купувачи и наематели. Тези проблеми не само ощетяват финансово гражданите, но и подкопават доверието в целия сектор.
Разбира се, съществуват и алтернативи на традиционните брокерски услуги. Платформи като Flatimo например предлагат само проверени обяви, онлайн запазване на огледи и ясна, прозрачна комисиона, което значително намалява риска от измами. Дигиталният подход към имотните сделки предоставя повече контрол в ръцете на потребителите.
Независимо дали работите с традиционен брокер или използвате съвременни дигитални решения, вашата информираност остава най-силното ви оръжие срещу измамите. Образовайте се относно най-често срещаните капани и научете как да разпознавате предупредителните знаци. Ако всички ние като потребители повишим стандартите си и изискваме професионално отношение, постепенно ще допринесем за оздравяването на имотния пазар в България.
