Наемите в София достигат исторически върхове, с цени за тристаен апартамент в престижни комплекси надхвърлящи 1700 евро месечно. Същевременно, според НСИ, увеличението през второто тримесечие на 2024, спрямо същото през 2023 е с 15.1%, съчетано с лихви по жилищните кредити малко над 2.5%, поставя наемателите пред сложен избор. Месечните вноски по ипотека се изравняват с наемите, а удълженият среден срок на кредитите до 30 години прави покупката все по-достъпна.
Текущото състояние на пазара на наеми в София
Средната цена за наем на двустаен апартамент в София през април 2024 г. е 565 евро месечно, докато тристайните се предлагат средно за 852 евро. Цените на квадратен метър са достигнали 10.98 евро, което представлява значително увеличение спрямо предходните периоди.
В най-предпочитаните централни и престижни квартали цените са чувствително по-високи. Наемът на двустайни жилища в центъра и квартали като “Хладилника”, “Оборище” и “Изгрев” достига около 650-720 евро месечно. За тристайни апартаменти в централната част наемите вече се договарят от 800 евро нагоре.
По-достъпни варианти могат да се намерят в крайните квартали като “Люлин”, “Банишора” и “Надежда”, където двустайните апартаменти се отдават за 450-500 евро месечно. Най-драстично повишение на наемите се наблюдава в район “Овча купел”, където цените са нараснали с над 200 лв. спрямо предходната година, достигайки средно 540 евро месечно, дължащо се на близостта до НБУ и новите метростанции.
Пазарът се характеризира с дисбаланс между търсенето и предлагането. Търсенето на жилища под наем значително надвишава предлагането, особено в ниския ценови сегмент (600-1000 лв.). Най-търсени са двустайните апартаменти с една спалня. За качествени имоти на разумна цена се наблюдават дори “опашки за огледи”, а най-силно търсене се регистрира в централните, източните и южните райони на столицата.
Сезонни колебания и промени през годините
Пазарът на наеми показва ясна сезонност. Най-силните периоди са лятото и началото на есента, когато търсенето е най-голямо и цените са с около 10% по-високи от обичайното. Обратно, през есента и зимата има по-малко конкуренция, като януари се определя като най-евтиния месец за наемане на жилище.
Пандемията от COVID-19 се оказа повратна точка за целия сектор. След кратък спад в началото на 2020 г., пазарът бързо се възстанови. В сравнение със същия период на миналата година, поскъпването на наемите е между 20-30%. Например, в “Младост” увеличението е с 20%, като наемът на двустайно жилище достига над 500 евро.
Пандемията промени и предпочитанията на наемателите. Много хора се преориентираха към по-големи апартаменти заради работата от вкъщи, както и към по-функционални и добре обзаведени жилища. Нараства интересът към имоти, разположени в близост до паркове или с лесен достъп до природата. Особено търсени са жилища с допълнителна стая за хоум офис. Друга важна тенденция е връщането на българи от чужбина, които често работят дистанционно за чуждестранни компании и имат по-високи изисквания към качеството.
Финансови съображения при смяна на жилище
При планиране на бюджета за нов наем трябва да се предвиди не само месечният наем, но и депозитът, който стандартно е в размер на един месечен наем, но все по-често собствениците изискват два месечни наема като гаранция. Важно е договорът да бъде в писмена форма с ясни клаузи за размера на депозита и условията за неговото възстановяване.
Освен очевидните разходи, съществуват и “скрити” финансови тежести. Комисионата за брокер обикновено е половин месечен наем, но все по- често се случва да изискват 80%, дори до 100% комисиона. Разходите по самото преместване също не бива да се подценяват – транспорт, опаковане и пренасяне на мебели могат да струват около 1000 лева. Ами загубеното време в тази дейност?
Финансовите експерти препоръчват наемът да не надвишава 30% от месечния доход на домакинството. Ако месечният доход на наемателя е 3000 лв., оптималният наем би бил максимум 900 лв.. При среден офериран наем от 8.26 евро (16.15 лева за кв. м.), средният доход в София от 2213 лева на човек позволява наемането на жилище от около 41.1 кв. м. Това обаче означава, че търсеното жилище трябва да е с месечен наем около 650-700лв, където търсенето е най-голямо. Именно това ще направи намирането му много по- трудно. За това споделянето със съквартирант е предпочитаната практика в София.
Предимства на новото строителство
В ситуация на рязко покачване на наемите, новите апартаменти се открояват като особено привлекателна възможност. Те предлагат значителни предимства:
- Енергийна ефективност с намалени разходи за отопление
- Модерни удобства и функционално разпределение
- Гаранционен период за качеството на строителството
- По-висока инвестиционна стойност във времето
Прогнози и статистически данни
Очаква се тенденцията на ръст да продължи и през следващата година. В луксозния сегмент има повишен интерес към нови проекти с 15% спрямо предходната година, особено към затворените комплекси с цялостна поддръжка.
Данните показват значителни разлики в цените на квадратен метър в различните квартали. В центъра средната наемна цена достига 10.90-12.00+ евро/кв.м, а в квартал “Яворов” наемите са най-високи – 11.06 евро/кв.м. По-достъпни са кварталите “Люлин” (6.30-8.50+ евро/кв.м), “Свобода” (6.40-7.50+ евро/кв.м) и “Толстой” (6.80-7.50+ евро/кв.м).
Допринасящ фактор е и инфлацията в България, като статистиката сочи за повишение с 22.2% от март 2022 до март 2025.
Заключение
Пазарът на наеми в София преминава през безпрецедентен период на промени. Наемите продължават да растат с бързи темпове, а предлагането на качествени имоти остава ограничено.
Настоящият момент е изключително подходящ за наемане на жилище, особено от новото строителство. Причините са няколко – първо, очакваното допълнително повишение на наемите през следващите месеци, и второ, възможността да се избира от по-голям брой нови апартаменти, които все още са на пазара.
За търсещите жилище под наем, flatimo е първата онлайн платформа за недвижими имоти в България, с иновативен модел за наем и продажба на жилища, която не взима комисиона от наематели. Това прави процеса на намиране на ново жилище значително по-достъпен финансово. Видяхте ли апартаментите, които предлагаме?
Независимо дали планирате да останете под наем дългосрочно или обмисляте бъдеща покупка, сегашният момент предлага уникална възможност да направите информиран избор. Качествените имоти, особено новото строителство, ще стават все по-търсени и съответно – по-скъпи. Затова действието сега може да ви осигури по-добри условия и по-голям избор от възможности.
