Некоректни хазяи: Какво да правим при проблем с имот под наем?

При отдаване на имот под наем добрите наемни отношения зависят и от двете страни. За съжаление обаче, всички сме чували поне една история, в която отношенията не са никак добри. Какво се случва, когато хазяите са некоректни, не спазват своите уговорки или дори прекрачат закона? Какви са най-честите злоупотреби и как да се предпазим от тях? Това са част от въпросите, на които тази статия цели да отговори.

Често срещани проблеми

1. Наемодателят изисква само плащане в брой – абсолютна класика за българския наемен пазар, с предполагаемо ясен отговор на въпроса „Защо?“. Но може ли това да ви навреди като наематели и заслужава ли си да оспорите това решение на хазяина? Отговорът и на двата въпроса е „Абсолютно ДА“. Без документ за извършено плащане, пред съда сте нарушител на договорните отношения и собственикът може едностранно да прекрати тези си отношения с вас.  Законът за задълженията и договорите (чл. 228–230 от ЗЗД) задължава наемателя да заплаща уговорения наем, а Гражданският процесуален кодекс (чл. 154, ал. 1) изрично посочва, че всяка страна трябва да докаже фактите, на които основава твърденията си. Ако искате да защитите правата си – винаги изисквайте писмен документ при плащане в брой. Kогато наемодателят съзнателно отказва прозрачност – това е сигнал за укриване на доходи и по-добре потърсете друг имот. Реална история.
2. Отказ за връщане на депозит след изтичане на договора. Една от най-честите „измами“, но можем да го наречем и неволна грешка, тъй като много хазяи бъркат амортизацията с умишлено причинена щета. Ако договорът изрично не посочва амортизацията като повод за задържане на депозита, то собственикът на имота няма право да не върне депозита на база амортизация.
3. Отговорността за поддръжка на жилището е често объркваща тема. Има два вида необходима поддръжка. Едната е режийна – дребни ремонти и поддръжка в следствие на амортизация, като затягане на панти, смяна на крушки, почистване и т.н. Втората е основна – отстраняване на течове и други неизправности в ел. и ВиК инсталацията, ремонт и поддръжка на електроуреди, отоплителни системи и инсталации, вентилации и всичко свързано с функционалността и изправността на жилището. Много наематели живеят в жилища, които не са в пълна изправност. Наемодателят им е прехвърлил отговорността (и логистичната и финансовата) без тяхното съгласие и те приемат, че са длъжни да се справят с неизправностите сами или ако не им харесва – да напуснат. Това далеч не е вярно, всеки опит за прехвърляне на тези отговорности към наемателите е в разрез със закона.
4. Влизане на собственика във вече отдадения под наем имот без предупреждение. Въпреки че имотът е тяхна собственост, с договора за наем те прехвърлят правото на ползване на наемателя – и всяко непоискано влизане е вразрез с договора и закона (освен ако друго не е изрично уговорено).Само съгласувано и предварително потвърдено посещение не нарушава наемните отношения. Всяка друга намеса може да бъде квалифицирана като самоуправство (чл. 323 от НК) и да се разглежда в съда. Същото важи и за действия като подмяна на ключалки, ограничаване на достъп или прекъсване на комунални услуги – те не са допустими дори при конфликт между страните.

Това са част от най-често срещаните нарушения от страна на недобросъвестни наемодатели. В следващите редове ще разгледаме правата на наемателите и задълженията на наемодателите в подобни ситуации.

Права, задължения, законова рамка

Голяма част от изброените по-горе главоболия могат да бъдат ограничени с подписването на Договор за наем. Той по същество задава необходимата основа за благоприятни наемни отношения. Например, силата на договорът за наем и Чл. 230, ал. 1 ЗЗД изрично задължава наемодателя да предаде имота в състояние, годно за уговореното ползване – т.е. жилището трябва да е обитаемо и безопасно още при предаването. Това е обективно задължение – хазяинът отговаря независимо дали има вина, ако имотът се окаже негоден за нормално ползване.

Право на спокойно ползване: Законът подразбира, че наемателят има право да ползва имота спокойно и без вмешателство. Макар ЗЗД да не го казва с точно тези думи, това право следва от задължението на хазяина да осигури владението на вещта. Редица източници отбелязват, че наемодателят няма право да безпокои наемателя неправомерно – например да влиза в жилището без причина и съгласие. Самоволното влизане, както споменахме, е забранено и извън аварийни ситуации и хазяинът трябва първо да поиска съгласието на наемателя.

Предизвестия и прекратяване на договора: Законът предполага предизвестие от 1 месец, освен ако друго не е описано в договора. Ако нито една от страните не е в нарушение на договора, то той не може да бъде прекратен едностранно и без предизвестие. Ако хазяинът все пак едностранно изгони наемател преди изтичане на договора без основание, наемателят има право на обезщетение за вреди.

Задължение за връщане на депозит: След прекратяване на договора наемателят трябва да върне имота в състоянието, в което го е получил. Практически това често е свързано с въпроса за депозита – ако жилището е върнато без щети и с уредени сметки, депозитът следва да се върне в пълен размер. Макар законът да не споменава изрично думата “депозит”, той се третира като обезпечение: ако няма щети или дългове, наемодателят няма законно основание да задържа сумата. Както отбелязват юристи, след изпълнение на всички задължения от наемателя и напускане на имота, депозитът трябва да бъде възстановен.

Какво да правим при възникнала ситуация?

Независимо конкретиката, винаги първата стъпка трябва да е търсене на диалог и взаимно разбирателство. Изложете проблема явно и добронамерено и вижте дали можете да стигнете до консенсус заедно. Много от проблемите се усложняват поради липса на комуникация или поради неразбирателство. Припомнете на хазяина какво се гласи в договора и какво изисква законът – понякога напомнянето, че сте наясно с правата си, ще бъде достатъчно.

Ако добронамереният подход не сработи, започнете да събирате доказателства – препоръчително е да имате писмени доказателства. Ако хазяинът не изпълнява даден ангажимент, изпратете му писмено напомняне или нотариална покана с конкретно искане (например за връщане на депозита или за поправка на повреда). Запазвайте копия от всички разписки за платен наем и консумативи. При възможност, общувайте по e-mail или с текстови съобщения, вместо само устно – така ще имате следи от кореспонденцията. Ако се стигне до съд, тези документи могат да са решаващи.

Винаги може да потърсите консултация с юрист. Специалистът може да ви помогне да съставите официална нотариална покана или предупреждение към хазяина, което често може да има отрезвяващ ефект. Ако случаят го налага, адвокатът ще подготви и искова молба за съд. Според експертите, ако опитът за доброволно решение се провали, наемателят може да потърси правата си по съдебен ред с помощта на адвокат.

Понякога най-сигурният вариант е окончателното прекратяване на договорни отношения. Ако прецените, че стресът и времето не си заслужават – прекратете договора, но бъдете сигурни, че го правите според клаузите в договора. Проверете дали има такива за предсрочно прекратяване. Ако наемодателят е вече в грубо нарушение – консултирайте се с адвокат и разберете дали нямате основание за едностранно прекратяване без предизвестие.

Не забравяйте – сериозните наематели, които плащат навреме, грижат се за имота като за свой и се съобразяват с разумните изисквания на наемодателя, са изключително ценни.

Ако вие сте отговорен наемател и въпреки това сте обект на неправомерно поведение от страна на хазяина си – потърсете открит разговор и мирно разрешаване на конфликта. Много често една навременна и откровена среща може да спести сблъсъци със закона и излишна намеса на институции.

Ако разговорът не помогне, не се колебайте да потърсите юридическа консултация или институционална помощ. Като наематели вие имате права – познаването им е първата ви защита.