Знаете ли, че в момента лихвите по ипотечните кредити за покупка на имот с ипотечен кредит са около 3%? Това е една от основните причини, поради които много българи избират този начин на финансиране за своя нов дом.
Като експерти в сферата на недвижимите имоти, ежедневно наблюдаваме как много купувачи се възползват от факта, че редица банки финансират до 90%. Въпреки това, не всички осъзнават, че банките поставят конкретни изисквания относно доходите на кандидатите. Обикновено максималната сума на кредита не надвишава 5 пъти годишния нетен доход. Освен това, според последните регулации на БНБ, месечните вноски по всички кредити не трябва да надвишават 50% от нетния месечен доход. Някои банки дори прилагат по-строги вътрешни правила, като ограничават съотношението дълг към доход до 30–35% при по-дългосрочни ипотечни кредити.
Друг често пренебрегван аспект при покупката на имот са допълнителните разходи като нотариални такси и местни данъци. Например, местният данък за придобиване на имот в София е 3% от покупната цена, което представлява значителен допълнителен разход за купувачите.
В тази статия ще разгледаме подробно целия процес на кандидатстване за ипотечен кредит, необходимите документи и ще ви помогнем да разберете кога е подходящо да се консултирате със специалисти като Кредит Център, които са утвърден партньор в ипотечното брокерство. Нашата цел е да ви предоставим ясна и практична информация, за да вземете информирано решение при покупката на вашия нов дом.
Видове ипотечни кредити и какво може да финансирате
Когато става дума за покупка на имот с ипотечен кредит, първо трябва да уточним, че съществуват два основни вида ипотечни кредити в България, които имат различни условия и предназначение.
Целеви ипотечен кредит е този, при който банката финансира конкретна цел – най-често покупка на жилище, като средствата се превеждат директно на продавача. Обичайно можете да получите финансиране до 85% от пазарната оценка на имота, а при определени условия – до 90%, особено за имоти в големите градове. Срокът за погасяване е максимум 30 години, съгласно изискванията на БНБ, което позволява по-ниски месечни вноски. Целевите кредити се предлагат с по-изгодни лихвени условия – в диапазона между 2,45% и 3,75%, в зависимост от банката и профила на клиента.
От друга страна, нецелевият ипотечен кредит (наричан още потребителски кредит с ипотека) ви дава свобода да използвате средствата за каквото решите, без да доказвате целта пред банката. При този кредит обаче:
- Лихвеният процент е с до 1 процентен пункт по-висок
- Максималният размер на финансиране е по-нисък – обикновено до 60-70% от оценката на имота
- Срокът за погасяване е по-кратък – обикновено до 25 години
С ипотечен кредит можете да финансирате:
- Апартамент или къща за живеене
- Жилищна сграда или вила с прилежащи дворно място и гараж
- Самостоятелен гараж
- Офис, магазин или търговско помещение
- Урегулиран поземлен имот за жилищно строителство
- Жилище “на груб строеж” при определени условия
- Строителство и довършителни работи
- Ремонт на съществуващ имот
Също така съществуват специализирани ипотечни кредити за рефинансиране на съществуващи задължения, както и за българи, живеещи в чужбина.
В някои случаи е по-изгодно да ипотекирате друг имот, различен от закупувания. Това е подходяща стратегия при:
- Желание за 100% финансиране на новия имот
- Покупка на имот в строеж преди Акт 14
- Придобиване на имот, обявен за публична продан
- Покупка на ваканционен имот или селска къща, която банките финансират с по-малък процент
- Покупка на парцел, който сам по себе си рядко се приема за обезпечение
Внимателната преценка на вида кредит е ключова за успешното финансиране на вашия нов имот.
Условия за получаване на ипотечен кредит в България
За успешна покупка на имот с ипотечен кредит трябва да отговаряте на определени изисквания, които банките в България поставят. Преди всичко, кандидатът трябва да е навършил 18 години и да работи на постоянен трудов договор, който не е в изпитателен срок. Някои банки изискват минимален трудов стаж от поне 1 година.
Ключов фактор е доходът ви – кредитополучателят трябва да докаже доход, от който 50-65% са достатъчни за покриване на всички месечни задължения, включително вноската по новия кредит. От 1 октомври 2024 г. БНБ въведе строги изисквания – на кредитополучателя. Вноската по всички кредити не трябва да надвишава 50% от дохода.
Също така е задължително да имате:
- Редовни социални и здравни осигуровки
- Чиста кредитна история без просрочия през последните 5 години
Банките използват няколко метода за оценка на кредитоспособността ви:
- Съотношение дълг към доход – показва каква част от нетния ви доход ще отива за погасяване на кредитни задължения. При 2000 лв. месечен доход и вноска от 800 лв., коефициентът на задлъжнялост е 40%.
- Чист остатъчен доход – сумата, която остава след приспадане на всички месечни вноски по кредити.
- Размер на кредита спрямо годишен доход – обикновено банките одобряват кредит до 5 пъти годишния доход.
Важно е да се отбележи, че възрастта влияе върху максималния срок на кредита. Възрастта на кредитоискателя, прибавена към срока на договора, не трябва да надвишава 70-75 години. За клиенти над 70 г. се изисква коефициент на задлъжнялост под 60% и застраховка „Живот”.
Всяка банка може да има и допълнителни изисквания за одобрение, затова е препоръчително да се консултирате със специалисти, които ще ви помогнат да изберете най-подходящата оферта според вашия индивидуален профил и нужди.
Допълнителни разходи и съвети при покупка на имот
При покупка на имот с ипотечен кредит трябва да предвидите значителни допълнителни разходи извън самата цена на жилището. Тези разходи могат да достигнат до 10-20% от стойността на имота, което изисква внимателно финансово планиране.
Първо, задължително ще заплатите нотариална такса, която се изчислява според цената на имота. Например, за имот на стойност между 100,001 и 500,000 лв., таксата е 730,50 лв. плюс 0,2% върху сумата над 100,001 лв. Освен това дължите такса за вписване в Имотния регистър в размер на 0,1% от продажната цена, както и местен данък за придобиване на имущество, който в София, Пловдив и Варна достига 3% от стойността на имота.
Задължително условие при ипотечен кредит е сключването на застраховка на имота, а много банки изискват и застраховка “Живот”. Първата годишна полица трябва да бъде заплатена още преди получаване на финансирането. Според законодателството имате право сами да изберете застрахователя, стига да осигурява равностойно покритие на изискваното от банката.
Следователно общите разходи могат да включват:
- Нотариални такси за придобиване и ипотекиране: 520-900 лв.
- Местен данък (2,5% за София): 2500 лв. при имот за 100 000 лв.
- Комисиона за брокер: 3000 лв. при 3% комисиона
- Банкови такси и застраховки: около 500 лв.
За да спестите време и пари, обмислете работа с кредитен консултант. Тези специалисти ви спестяват обикаляне по банки, събират оферти и договарят по-добри условия. Освен това съдействат при подготовката на документи и избора на оценител. Важно е да знаете, че услугите им обикновено са безплатни, тъй като получават комисиона от банките.
Не подценявайте и разходите след покупката – годишни имуществени данъци, такса смет и подновяване на ипотеката на всеки десет години. Добре е да заделите и средства за непредвидени разходи като справки и заверки.
Заключение
Покупката на имот с ипотечен кредит представлява сериозна финансова стъпка, която изисква внимателно планиране и информиран подход. Безспорно, настоящите ниски лихвени проценти около 3% правят този вариант изключително привлекателен за много българи. Въпреки това, трябва да преценим ясно своите възможности преди да предприемем тази стъпка.
Основно правило при ипотечното кредитиране е да не позволявате месечните вноски да надвишават 50% от вашия доход. Следователно, преди да започнете търсенето на имот, определете реалистичен бюджет, включващ и всички допълнителни разходи. Освен това, не забравяйте, че видът кредит, който изберете – целеви или нецелеви – значително влияе върху условията и възможностите за финансиране.
Необходимите документи и изисквания за доход, макар и строги, гарантират, че решението за кредит е финансово устойчиво за вас. Разбира се, тук не говорим само за покупната цена на имота. Важно е да се предвидят и всички съпътстващи разходи като нотариални такси, местни данъци и задължителни застраховки, които могат да достигнат до 10-20% от стойността на жилището.
Като експерти в сферата на покупко-продажбата и наема на недвижими имоти, ние от flatimo знаем колко важна стъпка за нашите клиенти е финсовото осигуряване в процеса на намиране на нов дом. Нашият опит показва, че консултацията със специалист от Кредит Център често води до по-изгодни условия и спестява време и нерви при събирането на необходимите документи, помагайки да намерите най-подходящото решение за вашата финансова ситуация. Накрая, запомнете, че ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, затова трябва да сте напълно уверени в решението си и да изберете оферта, която отговаря не само на моментните ви нужди, но и на дългосрочните ви финансови планове.
